روشهای عقد قرارداد کار ساختمانی

·

1-روش پیمانکار عمومی

· 
روش پیمانکاری عمومی عبارت است از بستن قرارداد پیمان بین مالک ویک پیمانکار عمومی.«نماینده»مالک،معمولا،بنگاهی است که مسئول تنظیم مدارک قرارداد است،در پروژه های ساختمان سازی،این نماینده معمولا یک بنگاه طراحی معماری است. 
در پروژه های کارهای عمومی،نقش هر طرف به روشنی تعریف میشود.معمولا در انعقاد قرارداد عمومی روشهایی رسمی و انعطاف ناپذیر را به کار میگیرند.این کار با آگاهی عمومی مشخصات پروژه مورد نظر و تاریخ برگزاری مناقصه برای فراخوان تمام طرفهای ذینفع شروع میشود.در تاریخ تعیین شده،اوراق مهرو موم شده مناقصه در محل و به روشی مشخص شده تحویل میشود.تمام مناقصه ها باز شده و برای همه حاظران خوانده میشودتا تمام شرکت کننده گان در مناقصه)بدانند که در پایان باز کردن مناقصه،چه وضعی دارند.قرارداد به شرکت کننده ای که پایینترین قیمت را در مناقصه اعلام کرده است،داده میشود؛هر چند که بقیه اسناد مناقصه(معمولا مناقصه گرهای ارائه کننده حداقل دوم وسوم)تا موقعی که قرارداد واقعا امضا میشود،«باز»میمانند. 
پیمانکار عمومی معمولا در یکی از مؤلفه های اصلی پروژه(بتون،فولاد،....)تخصص دارد. 
به هر حال پیمانکار عمومی اغلب در مورد برخی از جنبه های پروژه هیچ تخصصی ندارد.در این حال،پیمانکار عمومی،آن قسمتهای کار را با بنگاه هایی که میتوانند آن را انجام دهند،به عنوان پیمانکار جزء قرارداد میبندد.از این پس،پیمانکار جزء مسئول تامین ابزار و وسایل لازم،نیروی کار،مواد،و نظارت در موارد تعیین شده است.به طور کلی،از پیمانکاران جزءدر پروژه های ساختمان سازی،برای اموری چون کارهای برقی،مکانیکی،سقف زنی،بنایی،کاشی سرامیک،نجاری،نصب کاغذ دیواری، عایق کاری،دیوار داخلی،سقفهای معلق،کارهای چوبی،آینه کاری،فلزات تزئینی،و کف پوششی قابل ارتجاع استفاده می کنند.معمول است که حتی برای ساختمانهای ساده 20تا 30 پیمانکار جزء به کار گرفته شوند؛در ساختن ساختمانهای اختصاصی تر،مانند بیمارستانها،ممکن است از خدمات حد 70تا80 پیمانکار جزء استفاده کنند.به عکس،در پروژه های ساختمانی سنگین،به طور کلی،پیمانکاران جزء کمتری لازمند؛زیرا،معمولا خود پیمانکاران عمومی ظرفیت درونسازمانی برای اجرای بیشتر چنین کارهایی را دارند. 
حالتی نهایی این است که پیمانکار عمومی تمام کار یک پروژه را به پیمانکاری جزء بدهد.این کار دلالی است و معمولا به نفع مالک تمام نمیشود.از آنجا که مدارک مناقصه پیمانکاران عمومی در این حالت، شامل سود برای پیمانکاران دست دوم و نیز پیمانکاران عمومی،هردو است،مالک انتظار دارد که تلاش بیشتری از طرف پیمانکار عمومی صورت گیرد تا اضافه پرداخت سر جمع را بپوشاند.معمولا انتظار میرود که این تلاش بیشتر از طریق فعالیتهای هماهنگ سازی پیمانکار عمومی انجام شود.در پروژه ها، که بصورت نمونه وار،تا 75 درصد از کارها به پیمانکاری جزء داده میشود،مسئولیت پیمانکار عمومی کفایت در برنامه ریزی،در سازماندهی،در سرپرستی امور،در هماهنگی فعالیتهای کاری است. در نتیجه، بسیاری از مالکان،محدودیتهایی را در قرارداد برای مقدار کاری که میتوان به پیمانکار جزء سپرد،قائل میشوندیا تصریح میکنند که چه مقدار-مثلا 15یا 20در صد-از کار را باید نیروهای کار خود پیمانکار عمومی انجام دهد.مثلا این شرط قید میشود که:«پیمانکار باید حداقل 25درصد از کار را با نیروی کاری خودش انجام دهد»در بعضی از پروژه های کارهای عمومی این حدود را ممکن است قانون تعیین کند. 

چه زمانی،شکل پیمان عمومی توصیه میشود؟

> 
به طور کلی،فرض میشود که پیمانکار عمومی مهارتهایی یگانه دارد که میتوان هزینه های کار ساختمانی را برای کارفرما کاهش دهد.این مهارتها عبارتند ازسرپرستی عملیات کار ساختمانی،خرید کارامد مواد،مدیریت کارامد نیروی کار،و برنامه ریزی و هماهنگی جامع جریان کار ساختمانی.این کارایی را معمولا به این واقعیت نسبت میدهند که پیمانکار عمومی معمولا مدیران و ناظرانی آموزش دیده را حفظ میکند،نیروهای کار و مکانیکهای تعلیم دیده ای دارد،و صاحب ماشین ابزار لازم برای اجرای فعالیتهای کاری مورد نیاز خود است.اگر مالک مهارتهای مدیریتی لازم را در کار ساخت داشته باشد،احتمالا این روش بستن قرارداد را ترجیح نخواهد داد.

2-روش قراردادهای جداگانه

روش قراردادهای جداگانه ترتیبی است که با آن کارفرما قراردادها را مستقیما به پیمانکاران تخصصی برای قسمتهای مختلف کار واگذار میکند.این کار در اساس همان روش قرارداد عمومی است،بدون اینکه پیمانکار عمومی وجود داشته باشد و این به معنی آن است که کارفرما مسئولیت مدیریت پروژه را به عهده میگیرد و مسئولیتهای مدیریتی را که معمولا پیمانکار عمومی به عهده داشته است، میپذیرد. 
در این روش فرض بر این است که کارفرما ظرفیت های درونسازمانی لازم برای مدیریت پروژه ساختمانی را دارد.منفعت این روش برای کارفرما این است که سودی که باید پیمانکار عمومی کسب کند،به کارفرما میرسد.نوعی از این روش را میتوان در صورتی که کارفرما ظرفیتهای مدیریتی نداشته باشد،به کار بست.در این صورت کارفرما میتواند پیمانکار جداگانه ای را با بنگاهی،برای اجرای فعالیتهای مدیریتی منعقد کند.نقش این بنگاه مدیریت باید به روشنی مشخص شود،و پیمانکاران دیگر باید از این طریق تلاشهای هماهنگ کننده این بنگاه به هم مرتبط شوند.روشن است که این گونه سازماندهی میتواند به درگیریهای حقوقی بیانجامد.به طور کلی،با توجه به طرفین متعهد در قرارداد،قدرت بنگاه مدیریت کار ساختمانی به اندازه پیمانکار عمومی نیست در نتیجه،توصیه میشود که کارفرما،خود کنترل مدیریتی را در دست گیرد،یا کار را به پیمانکار عمومی واگذار کند.

چه موقع میتوان روش قراردادهای جداگانه را توصیه کرد؟کرد؟

پیش نیاز این روش دسترسی به یک مدیر یا مهندس شایسته کارهای ساختمانی برای سرپرستی قراردادهای مختلف است.اگر کارفرما بتواند چنین شخصی را استخدام کند،این روش،به طور خاص،برای پروژه هایی مناسب خواهد بود که کار تخصصی لازم در آن به چند نوع از کارهای ساختمانی محدود باشد.این روش در مواردی که اقلام کاری متعدد ومتنوعی مطرح باشند،کمتر قابل توصیه است.باید به خاطر داشت که با این روش،کارفرما مجبور میشود مخاطره بیشتری را نسبت به زمانی که روش پیمانکاری عمومی مطرح است،قبول کند.در این روش،اصولا سود پیمانکار عمومی از هزینه کارهای ساختمانی،به نفع کارفرما حذف میشود.همچنین باید در نظر داشت که سود پیمانکار عمومی به طور کلی خیلی کم است(معمولا کمتر از 3درصد)واین مسئله ای است که باید مورد توجه کارفرما باشد.روشن است که این،یکی از دلایلی است که چرا این روش پیمانکاری رواج ندارد. 

3 روش امانی

روش امانی ساز و کاری است که در آن هیچ قراردادی منعقد نمیشود و تنها کارگران یا استخدام شدگان خود کارفرما مسئول اجرای کار ساختمانی هستند.کارفرما باید مواد و مصالح لازم،ماشین آلات،و مدیریت را تامین کند.کارفرما نقش مدیر را هم دارد.در بیشتر پروژه هایی که این روش را در آنها بکار میگیرند،طراح نقش جزئی دارد؛زیرا،کار طراحی اغلب به صورت«درونسازمانی» انجام میشود.
چون هیچ قراردادی منعقد نمیشود،کارفرما از مزایای حذف هزینه های پیگیری روشهای مرسوم انعقاد قراردادبهره میبرند.در زمان هم صرفه جویی میشود.به علاوه،در این روش سودی که پیمانکار عمومی و پیمانکاران جزءمیبایست تحصیل کنند،حذف میشود.همچنین ادعا میشود که کاهش هزینه برای کارهای مهندسی وبازرسی نیز قابل تصور است.این نکته احتمالا،در مورد پروژه هایی که در آنها بسط وتفصیل نقشه ها لازم نیست درست است. 
چه زمانی کار امانی توصیه پذیر است؟ 
این نوع کار،به خصوص وقتی مناسب است که دامنه کار کوچک،مشخصات آن ساده،و طبیعت آن روان باشد.البته،اساسی این است که صاحبکار در سازمان خود،نیروی اجرایی آموزش دیده و ماهر برای کارهای ساختمانی داشته باشد.کار امانی برای پروژه های نگهداری رایج است.برای مثال،نگهداری راههای «محلی»معمولا به صورت امانی انجام میشود،در حالی که ساخت جاده های جدید به روش پیمانکاری عمومی صورت میپذیرد.نگهداری مسیر راه آهن توسط نیروهای کار امانی انجام میشود،در حالی که برای نصب خطوط راه آهن جدید معمولا قرارداد میبندند.نگهداری محوطه ها در اکثر دانشگاهها توسط کار امانی انجام میپذیرد. 
کار امانی در سالهای اخیر،به دلیل جهتگیری کارفرمایان کارهای عمومی به طرف اجرای هرچه بیشتر کارها به صورت امانی،از طرف پیمانکاران مختلف،مورد انتقاد قرار گرفته است.

4-روش طراحی-ساخت

در روش طراحی-ساخت،مالک با یک قرارداد واحد،طراحی و ساخت پروژه،هر دو را واگذار میکند.این روش را روش طراحی-ساختمان یا روش ساخت کلید در دست هم مینامند.در نتیجه،پروژه نهایی باید درجه بالایی از ساخت پذیری را داشته باشد،به عبارتی،این روش نظیر روش قرارداد عمومی هست،جز از این لحاظ که پیمانکار مسئول طراحی پروژه هم هست.استفاده از این روش برای پروژه های بزرگ صنعتی،مانند احداث کارخانه های پتروشیمی خیلی رواج دارد .

چه موقع روش طراحی- ساخت در یک بنگاه به صورتی یکپارچه اجرا میشود،میتوان کار ساخت پروژه را قبل از پایان طراحی آن آغاز کرد.این کار را با طراحی پی گذاری،در مرحله اول و شروع به کار ساخت ضمن پیشرفت طراحی انجام میدهند.این همپوشی طراحی و ساخت را روش سریع مینامند،به این معنا که پروژه،زودتر از حالتی که در آن طراحی باید قبل از شروع به کار ساخت تکمیل شود،به صاحبکار تحویل میشود.اعتبار این روش در دوره هایی تورم بالا،زیاد میشود. 

5- روش مدیریت حرفه ای ساخت

روش مدیریت حرفه ای ساخت همان طور که از نامش برمی آید،روشی است که در آن کارفرما یک شرکت ساختمانی را به کار میگیرد تا خدمات حرفه ای را انجام دهد.کارفرما معمولا قبل از اینکه هر گونه کار طراحی یا ساختی انجام شده باشد،مدیر حرفه ای ساخت(مدیر ساخت)را استخدام میکند.مدیر ساخت در خالصترین شکل خود،ممکن است در انتخاب بنگاه طراحی مؤثر باشد.او باید در حالی که طراحی در جریان است،پیوسته در پروژه مرور کند وبه نحوه کاهش هزینه و زمان تکمیل پروژه بیندیشد. 
به مدیر ساخت بر اساس «دستمزدی»پرداخت میشود ک عکس مکانیسم معمول برای پرداخت به طراحان است به عبارت دیگر،پروژه ای که برتر است،دستمزد طراحی بیشتری دارد.استخدام مدیر ساخت،تا حدی بر این ملاحظه استوار است که آیا کارفرما،در عمل،اقتصادیترین پروژه که نیازهای مورد نظرش را تامین میکند،به دست می آورد. 
وقتی طراحی تا اندازه ای کامل شد،میتوان کار ساخت را شروع کرد.برای مثال،مدیریت ساخت ممکن است قرارداد برای کار ساختگاه را،به محض اینکه این بخش از طراحی کامل شد شروع کند .توجه کنید که بنگاه مدیریت ساخت هرگز هیچ بخشی از کار ساختمانی را با نیروهای خودش انجام نمیدهند.حداکثر آنکه،مدیریت ساخت مجموعه نیروی کاری را برای کارهای بالاسری عمومی،مانند پاکسازی،تامین کند.اگر کار طراحی در اوایل مرحله ساخت تکمیل شود،مدیریت ساخت میتواند بقیه کار را به قرارداد واگذار کند.چه این قرارداد با پیمانکار عمومی منعقد شود،چه به صورت قراردادهای جداگانه صورت پذیرد،نقش مدیریت ساخت این است که مطمئن شود که پروژه،مطابق با نقشه ها و مشخصات،به کارفرما تحویل میشود. 

چه موقع میتوان روش مدیریت ساخت را توصیه کرد؟

این روش برای پروژه های بزرگ یا پیچیده ای قابل توصیه است که در آنها به تخصص در کار ساختمانی،در مرحله طراحی نیاز باشد.بیمارستانها اغلب با این روش ساخته میشوند.پیش نیاز این کار این است که کارفرما به قدرت و یکپارچگی مدیر ساخت اعتماد کامل داشته باشد.انتخاب این روش برای پروژه هایی که باید سریع تحویل شوند(روش سریع)مناسب است.